Как начать инвестировать в недвижимость если нет денег?

Как начать инвестировать в недвижимость

Каждый из жителей России знает, что своя крыша над головой это гарантия стабильности. Те, кто побегал в свое время по съемным квартирам это подтвердят. А уж правило — в любой непонятной ситуации вкладывай деньги в недвижимость, для наших людей уже отложился в подсознании! Но как начать инвестировать в недвижимость, если у тебя на руках нет миллиона рублей? Да и действительно ли инвестиция в недвижимость настолько доходна? Может выгоднее вложиться в более ликвидные активы?


Начнем с того, что вспомним, что покупают и на что копят большее число наших сограждан всю свою жизнь? Из-за чего ссорятся родственники и разрушаются семьи? Что мечтает получить в наследство каждый? Какой самый ценный актив в жизни человека?

Квартира! Своя собственная квартира. Ни в кредит, не в ипотеку, не на пополам с соседями!

Моя прелесть!

А уж если квартира находится в хорошем районе и цена ее за последние годы поднялась прилично, то все без исключения граждане считают, что они сделали лучшее вложение в своей жизни!

Именно по этой причине все население в нашей стране, да и не только в нашей, думают, что инвестирование в недвижимость это золотой Грааль.

А истории о том, как бабушка оставила в наследство квартиру на красной площади и обеспечила внукам безбедную жизнь на деньги с аренды и вовсе сводят с ума большинство молодых людей!

Действительно приятно бы было получить в наследство квартиру с видом на Кремль, сдавать ее в аренду и больше не работать ни дня в своей жизни. Но, к сожалению, вряд ли у кого-то из моих читателей есть такие родственники. А это значит, что всего нам придется добиваться самим!

Тем, кто всерьез не просчитывал доходность недвижимости, кажется что это очень доходный актив. Такие люди переживают только о том, что у них нет денег на приобретение такой доходной недвижимости.

Но вот те, кто уже задумывался о том, как начать инвестировать в недвижимость и просчитывал хотя бы прибыль от сдачи квартиры в аренду помесячно, знают, что доходность тут небольшая. Чаще, меньше чем процент по депозиту в банке. А с учетом того, что текущие арендаторы еще и «убивают» ремонт и обстановку, реальная доходность может и вообще оказаться отрицательной.

Поэтому не стоит считать, что недвижимости сдаваемая в аренду это корова, которую можно доить и жить припеваючи. Тут, как и в любой другой инвестиции все нужно заранее и скрупулезно просчитать. Стоит это понимать до того, как начать инвестировать в недвижимость!

Так же стоит осадить тех «инвесторов», которые считают, что купив себе квартиру и в ней жить это хорошая инвестиция!

Уважаемые, вспомните что такое инвестиция. Это процесс, который создает денежный поток! А какие деньги вам приносит жилье в своей собственной квартире? Тут скорее не приток денег, а отток на различные коммунальные услуги, ремонт, благоустройство и т.д.

«Так можно квартиру продать через несколько лет дороже, чем купил!» — скажут такие горе-инвесторы. Отлично! А жить то вы где будете? На улице? Или опять по съемным квартирам бегать?

Купить другую квартиру подешевле, скажете вы? То есть вы считаете, что ваша квартира за эти года подорожала, а другие нет? Или по какой-то еще причине ваша квартира должна вырасти в цене больше чем весь остальной рынок недвижимости?

Обычно рынок недвижимости движется равномерно. Редко когда бывают скачки на недвижимость в отдельных районах. Для этого нужно знать рынок намного лучше, чем это доступно простому обывателю.

Ну а если вы хотите продать свою хорошую квартиру и купить квартиру ниже качества, так может стоило сразу купить квартиру по хуже, а разницу вложить в более интересный актив?

В любом случае получается, что своя собственная квартира не может считаться инвестицией, что бы тут не говорили защитники этого подхода.

Ну что же, розовые очки мы с вами сняли. Безудержного желания прямо сейчас бежать покупать недвижимость у нас нет. И это хорошо!

Теперь, когда зуд в чреслах унялся, можем заняться вдумчивым анализом и разбирать примеры того как начать инвестировать в недвижимость.

Почему недвижимость растет в цене?

Хороший вопрос, не правда ли? Действительно, как начать инвестировать в недвижимость, если мы даже не понимаем будет ли нам это приносить доход. Для начала стоит вообще понять, почему недвижимость растет в цене. Хотя бы теоретически.

Если взглянуть на график цен, на квадратный метр недвижимости в любом районе, то мы увидим рост на достаточно длинных промежутках. Не считая отдельных кратковременных спадов, недвижимость всегда росла в цене.

Почему такое происходит? Уж очень похоже на какую то пирамиду, неправда ли?

Но если рассмотреть все более пристально, то можно заметить основные причины:

  • рост населения.
  • снос ветхой недвижимости.
  • рост доходов и амбиций населения.
  • и конечно же инфляция.

Приведу сравнение.

Как обстояла ситуация с жилой недвижимостью 50 лет назад? Наши родители только-только оправились от эха войны. Населения было обескровлено. Строительство находилось в зачаточном состоянии. Только-только началось строительство так называемых хрущевок. Жили в малосемейках и коммуналках целыми семьями.

А теперь взглянем, что имеем в настоящее время. Населения стало больше. Гораздо. Несмотря на демографические спады. Строительство ведется аховыми темпами. Срок строительства объектов за счет новых технологий увеличился в разы. Коммуналок уже не осталось. Теперь любая не бедствующая новая семья старается как можно быстрее съехать от родителей. А банки с ипотекой и кредитами только делают недвижимость для населения доступнее! Теперь не надо копить годами!

Что в итоге? Величина недвижимости, как по метражу, так и по количеству растет. Продолжает расти и спрос.

В будущем, если прежние темпы сохранятся, тенденция продолжится. В худшем варианте, если спрос упадет, просто перестанут строить новые дома (это станет не рентабельно) и цена на недвижимость сохранится. И уж падения в два раза уж точно не будет, как многие боятся.

Просто следует разделять недвижимость для реальной жизни и элитные хоромы. Вот цена на «хоромы» может быть волатильна в широких пределах. Тут все будет зависеть от количества денег у покупателей и их «понтов». И в случае кризисов такая недвижимость может серьезно терять в цене.

Рынок недвижимости не заканчивается квартирами и домами. Кроме жилой есть еще и коммерческая недвижимость. Но тут все еще проще. Если бизнес доходный и ему выгодно, то он приобретает (или строит сам) недвижимость. Если же, как на пример во время кризисов, доходность бизнеса падает, то при оптимизации расходов траты на аренду или содержание помещений будут урезаться чуть ли не в первую очередью. То есть получается, цена на коммерческую недвижимость все цело зависит от экономической ситуации. Даже больше чем жилая.

Как начать инвестировать в недвижимость?

Для новичков этот вопрос встает наиболее остро. И главным барьером тут является величина капитала. Если купить акции, облигации, золото или открыть депозит в банке можно с суммы в 10’000 рублей, то инвестировать в недвижимость с такой суммы практически не реально.

И действительно, скажете вы, как начать инвестировать в недвижимость и купить себе что ни будь стоящее, если реальные объекты стоят миллионы рублей?

Но не стоит отчаиваться! Да с суммой в 10000 рублей квартиру не купить, но можно купить долю в квартире!

Вы думаете, я вам предложит объединиться с еще одной сотней таких же начинающих инвесторов как и вы и в складчину купить недвижимость? Почти. Я вам предлагаю ПИФ. ПИФ недвижимости. Это отличный способ начать инвестировать в недвижимость с небольших сумм. К тому же управлять самой недвижимостью будут люди с опытом, что избавит вас от глупых ошибок. Единственная проблема, что чаще всего ПИФы недвижимости являются интервальными или закрытыми. То есть купить их паи можно только при формировании фонда или в определенные дни в течении календарного года, когда управляющая компания принимает деньги.

Если же у вас денег уже больше 100’000 рублей, то тут появляется некое разнообразие.

После хороших расчетов можно попробовать взять кредит, используя свои деньги для первого взноса. Но подчеркиваю — после расчетов! Что бы это было вам выгодно. Вряд ли при текущей ставке на ипотечные кредиты в 12-15% вы сможете получать прибыль с такой кредитной недвижимости. Но вот если ставка упадет ближе к инфляции в 4-6%, то тут уже можно будет попробовать.

К примеру, внеся первоначальный взнос не менее 1/3 от стоимости уже можно рассчитывать на то, что арендной платой можно будет полностью гасить ежемесячные платежи за ипотеку. В итоге через 10-12 лет квартира станет полностью ваша. Да, прибыли вы за эти года не получите, но зато выйдет что всего за 1/3 от стоимости квартиры вы ее получаете полностью. Надо лишь 10 лет подождать.

Есть еще очень интересный вариант, как начать инвестировать в недвижимость с небольшой по меркам этого суммы. Гараж. В мегаполисах, и особенно в спальных районах, за паковочные места уже идет настоящая кровопролитная война. Поэтому с каждым годом цена на место где можно будет оставить автомобиль будет только расти. Например, я не так давно видел на новостройке объявление о продаже подземных теплых гаражей всего за 400’000. С учетом того, что за ~2000 у нас в городе сдается голое место на холодной стоянке, то за 4000 сдавать такой теплый бокс вполне реально. В итоге 12% годовых стабильно и без заморочек можно получить.

А вот имея сумму в миллион уже можно пробовать покупать квартиру или небольшую коммерческую недвижимость. Но так же только после тщательного анализа и расчетов!

Не надейтесь, что при покупке недвижимости на вас не попробуют нажиться перекупы, посредники, юристы, строители/отделочники и т.д. Недвижимость это очень доходная жила для таких лиц. Согласитесь при цене квартиры в 2 млн. рублей расходы на «оформление сделки под ключ» в размере 10-20 тыс. кажутся незначительными, но на самом деле если собрать всех посредников в виде нотариальных контор, агентств недвижимости и отделочных фирм, то в итоге набежит неплохая сумма.

Стратегии инвестирования в недвижимость.

На просторах интернета мне удалось найти очень интересную инфографику которая наглядно показывает оба варианта как начать инвестировать в недвижимость.

как начать инвестировать в недвижимость

Как вы видите, первый вариант больше подходит долгосрочным инвесторам. Тут кроме уже затронутой нами жилой недвижимости рассматриваются вариант с коммерческой недвижимостью. Доходность конечно в этой сфере выше, но и цена входа как вы понимаете уже не 1-2 миллиона рублей.

Второй же вариант как начать инвестировать в недвижимость это больше спекуляция, а не инвестиция. Вам предлагается вложиться в объект на этапе строительства. И чем раньше вы вложитесь, тем большую прибыль сможете получить от последующей продажи. Тут, как вы понимаете, есть риск получить долгострой, а значит заморозить свои деньги на долгий срок.

Кстати и реальную доходность тут высчитать будет очень проблематично. Даже если вы купите квартиру на этапе котлована, а продадите сразу после введения в эксплуатацию, получив прибыль в размере 30-35%, то не следует забывать о том, что дом может возводиться не один год. Да, если дом построят за год ваша реальная доходность составит те самые 30-35% годовых. Но в случае если дом будут строить 2 года, доходность составит уже всего — 15-17,5%. А если стройка растянется на 3 года, то и вообще 10-12% годовых!

Так что если вы захотите попробовать заработать на перепродаже новостроек, то советую очень внимательно подходить к выбору застройщика. Выбирайте только проверенных временем! Вложившись в новостройку от неизвестной фирмы и сэкономив 100000 рублей, вы можете получить кучу неприятных сюрпризов:

  • затягивание сроков строительства.
  • плохое качество возведенной недвижимости. Брак.
  • случайная путаница или намеренное подделывание документов на собственность.
  • отсутствие согласования плана дома в градостроительной палате города (есть прецеденты).
  • финансовая несостоятельность застройщика (банкротство).
  • форс мажор. Пожар, обрушение, несчастные случаи.

Конечно, все это может случиться и с застройщиком с опытом, но подобный риск у новичков в этом бизнесе в разы больше.

Подведем итог.

В статье мы с вами разобрали, как начать инвестировать в недвижимость, если у вас в наличие небольшая сумма денег. Для тех же, у кого есть деньги все будет обстоять несколько иначе. Если у вас есть свободными несколько миллионов рублей, то в этом случае выбор у вас будет максимальный, от покупки сети из нескольких квартир со сдачей их в аренду (да хоть даже почасовую) и до постройки своей собственной коммерческой недвижимости с дальнейшей сдачей ее в субаренду.

Конечно, я не претендую на полноту, но думаю, что для новичков желающих попробовать себя в этой сфере этих знаний достаточно, что бы снять с глаз розовые очки и взглянуть на все это более реалистично. Помните, что главное в том, как начать инвестировать в недвижимость, состоит в понимании всех рисков. Если вы будете с самого начала считать что это огромная золотая жила, то можете оказаться жестоко обмануты циничными перекупами и разводилами, которые так и ищут лохов, что бы на них поживиться.

Главное правило очень простое — не считай себя умнее всех. И это касается не только инвестирования в недвижимость, но и абсолютно всех сфер жизни.

9 комментариев

  1. Для модели «спекулянт» забыли упомянуть что если квартира пробудет в собственности менее 5 лет, то придется заплатить налог с продажи квартиры, что в свою очередь еще уменьшит доходность. Модель «рантье» вариант «а)» его уже и инвестицией то сложно назвать, скорее полноценная работа ну или подработка. Т. к. придется изрядно попотеть сдавая недвижимость бизнесу в аренду и быть готовым постоянно решать вопросы-проблемы возникающие у арендаторов помещений.

    1. Да, про налог я что то не вспомнил, а это на порядок уменьшит доходность для «спекулянта».
      По поводу сдачи коммерческой недвижимости в аренду я бы не назвал это такой уж работой в полной мере этого слова. При сдаче квартир в аренду «головняков» бывает даже больше: отказы платить, пьяные дебоши, преднамеренная порча, оформление договоров (а значит уплата налога).

    1. Николай, как я понимаю, от вашего взгляда ни чего не скроется )))
      К сожалению приходится искать компромисс между читабельностью и поисковой оптимизацией статьи. Ведь без второго некому будет оценить первое. Я могу научиться писать как профессиональные писатели, но в чем смысл, если кроме Вас ни кто не сможет это увидеть?
      Я все же делаю уклон в сторону читателей и ни когда не использую высокую плотность ключевиков, оставляя текст читабельным.
      Например в этой статье плотность всего 0,5%. Хотя меньше 1% считается не релевантным.

  2. Недвижимость падает в цене, Крым, Москва…,с чего Вы взяли рост? Недвижимость -это головняк,а не вложение средств. Не путайте-раньше и теперь. А постоянный рост в цене комунальных услуг и особенно отопления, делает бизнес сдачи-аренды вообще тупиковым. На Украине после поднятия в 4раза цен на газ, свет… владельцы нескольких квартир в панике. А тэнденция на рост энергоносителей продолжается везде.

    1. Виктор, заметьте, я пишу про долгосрочные перспективы. То что на отрезке в 3-5 лет квартиры могут быть «не айс» ни кто не спорит.
      Крым, Москва… Думаю вы сами понимаете, что в этих районах страны цены раздуты спекулянтами и никакого отношения к реальной их стоимости не имеют. Это тоже самое что Цена (P) и Балансовая стоимость (B) в акциях. В нашем случае P/B недвижки в Крыме, Москве, да еще наверное Сочи сильно превышает не то что 1, а даже 2.
      По Украине вообще отдельный разговор. Форс-мажор ни кто и ни когда не отменял. При любой инвестиции есть риск. И риск недвижимости в том, что она может оказаться не востребованной.
      Если еще не смотрели, то посмотрите фильм «Игра на Понижение». Там очень наглядно показана ситуация с недвижимостью в США в 2008 году и последующий кризис.

Оставить свой комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Яндекс.Метрика

Форекс каталог